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《长海县城镇房屋专项维修资金管理规定》政策解读

县市政和住房城乡建设事务服务中心

2022-06-14

房屋专项维修资金属于全体业主共有,涉及千家万户,备受社会广泛关注。为加强我县城镇房屋专项维修资金的管理,保障房屋共用部位、共用设施设备正常使用,维护广大业主的合法权益,《长海县城镇房屋专项维修资金管理规定》经县政府同意,于2022年4月15日施行。为进一步做好新修订《管理规定》相关政策内容的解读工作,今天我们特意邀请县生态与基础设施建设服务中心内设机构房产管理科行政负责人曲建民主任参与本次访谈活动。

问:请房产管理科行政负责人曲建民主任简单介绍一下《长海县城镇房屋专项维修资金管理规定》的出台背景。

曲建民主任:房屋专项维修资金作为“房屋养老金”是一项民生工程,关乎广大业主的切身利益和社会的和谐稳定,特别是交存标准、资金申请使用等方面备受社会广泛关注。2001年我县制定了《长海县城镇住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》,随着房屋维修项目增多、维修成本大幅增长等客观原因,房屋维修资金额度不足、划拨使用监管程序不完善、可操作性不强等问题日益显现,亟需对现行的规范性文件进行修订完善。《民法典》实施后,大连市政府对2017年5月实施的《大连市城市房屋专项维修资金管理办法》进行修订,并于2021年3月颁布实施,为我县修订房屋专项维修资金的管理与使用提供了有力的法制依据。在组织修订过程中,我们在业务主管局(县住房和城乡建设局)的指导下,充分吸收各方意见的基础上,多次修改完善,形成较为符合海岛维修资金管理实际的规范性文件,为今后的维修资金管理工作提供依据和遵循。

问:《长海县城镇房屋专项维修资金管理规定》的主要内容有哪些?

曲建民主任:新修订《管理规定》按照维修资金的“交存、使用、管理”这一主线条,并在总体框架内,进一步构建和完善了符合海岛实际的维修资金管理制度体系。同时,坚持问题导向、发展导向,以保障广大业主合法权益为根本,《管理规定》共39条,列五章。主要内容包括:1.明确了维修资金归集范围;2.细化维修资金交存标准及交存方式;3.新增电梯专项维修资金;4.设立房屋专项统筹维修资金;5.健全应急维修资金的使用程序;6.强化维修资金的监管程序。

问:房屋维修资金交存的标准,交存方式?

曲建民主任:(一)交存标准:在取得国有建设用地使用权成交确认书或划拨决定书的土地上建设的房屋,应当按照以下标准交存首期维修资金:1.电梯房屋每平方米建筑面积交存200元,其中业主交存50元,开发建设单位交存150元(含电梯专项70元);2.无电梯房屋每平方米建筑面积交存130元,其中业主交存50元,开发建设单位交存80元;3.地下建筑物及不共用公共电梯的房屋按无电梯房屋标准交存;对出售公有住房的,业主应按照所拥有房屋的建筑面积每平方米20元的标准交存维修资金,售房单位应按照公有住房售房成本价20%的标准交存维修资金;购买房改、安居、商品房二手房的业主应按房屋建筑面积每平方米50元的标准补交维修资金。

(二)交存方式:1.进行房屋预售的开发建设单位应在办理预售许可证后30日内、购房合同网上备案前,按照预测绘面积交存维修资金,同时代交开发项目涉及的业主应交维修资金。在办理房屋初始登记时,按照最终房屋面积测绘成果报告和多退少补的原则进行维修资金决算。

2.进行现房销售的开发建设单位应在办理现房销售备案证后30日内、房屋初始登记前,一次性交存维修资金,同时代交开发项目涉及的业主应交维修资金。

3.业主应在办理房屋入住手续前,向开发建设单位支付其应交维修资金部分。

问:业主交存了房屋维修资金,经过多次维修使用后,资金不够怎么办?

曲建民主任:业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。成立业主大会的,续交维修资金的方案由业主委员会拟订,提交业主大会通过后,由业主委员会具体实施;未成立业主大会的,由所在地镇政府组织业主按照现行维修资金交存标准及时续筹。县房地产行政主管部门和所在地镇政府负责做好维修资金续交的监督指导工作。

问:业主的房屋交易后,维修资金能退返吗?

曲建民主任:不能。房屋所有权转让时,房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权一并转让。只有在房屋灭失的情况下(如拆动迁),房屋分户账中的维修资金返还业主。

问:房屋维修资金用于哪些部位维修?

曲建民主任:房屋专项维修资金是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。房屋共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢房屋内业主共有的部位,一般包括:房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面(含阳台外墙面)、单元门、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由房屋业主共有的附属设施设备,一般包括:电梯、天线、照明、消防设施、安保设施、避雷设施、排水设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备用房等。另外,申请使用房屋专项维修资金的前提是业主必须已交存维修资金。如果已售出但业主未交存维修资金的商品房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由业主按照拥有房屋建筑面积比例分摊;尚未售出且未交存维修资金的商品房和公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由开发建设单位或者公有住房管理单位按照拥有房屋建筑面积比例分摊。

问:在房屋维修项目中,哪些费用不能申请使用维修资金?

曲建民主任: 1.应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用;2.应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;3.应当由当事人承担的因人为损坏房屋共用部位、共用设施设备所需的修复费用;4.根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的房屋共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

问:住宅小区如何申请使用维修资金进行计划维修?

曲建民主任:1.申请人。成立业主委员会的住宅小区,业主委员会为申请人;未成立业主委员会或无物业服务企业管理的住宅小区(含零散楼栋和多产权住宅小区等),社区居(村)委会为申请人;公有住房产权单位管理的住宅小区,原产权单位的行业主管部门为申请人。2.备案。申请人持经所在地镇政府审核通过后的有关材料到房地产行政主管部门备案。3.备案后,申请人到县房地产管理部门申报;审核通过后,申请人持有关材料到县财政部门办理划转年度工程款的70%。

问:房屋应急维修项目包括哪些:

曲建民主任:发生危及房屋安全、严重影响居民生活等紧急情况,需要立即对房屋共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造。一般包括:1.屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的;2.电梯故障危及人身安全,经专业技术机构判定需要维修的;3.消防设施损坏的;4.公共护(围)栏破损严重,危及人身、财产安全的;5.楼体外立面有脱落危险的;6.共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;7.其他涉及公共安全或严重影响业主正常生活的。

问:应急维修项目的流程和计划维修项目的流程一样吗?

曲建民主任:不完全相同。应急维修目的是保障业主安全和减少对业主正常生活的影响,申请程序比计划维修相对少,审核时间短。应急维修项目使用维修资金的程序:1.由业主委员会向所在地镇政府提出申请;未成立业主委员会的,由社区居(村)委会、物业服务人或利益相关人提出申请。2.所在地镇政府收到申请,应立即通知房地产行政主管部门进行现场勘察,对确认需要应急维修的或发现存在紧急情况的,由业主委员会、所在地镇政府、房地产行政主管部门出具《应急维修项目确认书》,通知申请人先行组织抢修;涉及电梯等相关专业部门的,应通知专业部门共同勘察,并在《应急维修项目确认书》中提出明确意见。申请人不维修或无能力组织维修的,由所在地镇政府组织维修。3.申请人或所在地镇政府持《应急维修项目确认书》到县房地产行政主管部门申请划转工程款项。在县房地产管理部门下达《单位使用维修资金利息联系单》后,县财政主管部门按照预算维修费用的70%直接划转到维修项目施工合同约定的账户。4.维修项目竣工后,按照计划维修的流程办理维修费用余额划转、结算分摊手续。

问:新修订《管理规定》是如何组织实施的?

曲建民主任:新修订的《规定》适用于长海县行政区域内国有土地范围内维修资金的交存、使用、管理和监督。县房地产行政主管部门负责维修资金政策制定、业务指导,并会同县财政主管部门负责对维修资金管理工作进行监督。县财政主管部门负责维修资金的专款专用、保值增值工作。县房地产管理部门(县生态与基础设施建设服务中心)负责维修资金的归集、存储、划转使用、结算分摊和信息查询服务等日常管理工作。